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   记者了解,目前国家土地督察上海局已派出调研组,调研上海自贸区内土地总体利用情况。按照惯例,上海督察局会将平时的工作动态挂在其网站上,但是此番调研显得颇为低调,上海督察局未就调研有任何公示。

   11月18日,21世纪经济报道从国土督察系统独家了解,目前国家土地督察高层也在等待这份报告,上海督察局已就这份调研修改了多遍。在程序上,如果国土部进行批示后,或有可能会呈报国务院进行批示。

   总面积为28.78平方公里的上海自贸区,多数以工业用地为主,“目前上海自贸区已经成立了一个多月,前来注册的工商业企业络绎不绝,了解企业的办公用地需求,如何在短时间内为自贸区提供大量的商业和办公用房,是调研研究的重点和需要尽快研究解决的。”国土督察系统人士表示。

   而此外,由于政策的利好,上海自贸区内土地价值在快速上升,但是自贸区内土地市场供地总量不足,供给结构、规划布局等方面都有面临调整的需求,需要进行密切关注,要在推进自贸区土地二次利用等方面做好工作。

   允许土地转性

   记者获悉,由于上海的产业发展的比较早,原本在产业的发展过程之中,土地的管理就遇上了一些新形势的问题。在上海自贸区之后,新的产业例如介乎于二三产业之间的新兴产业形态会持续出现,所以对于自贸区土地管理上需要提早研究应对。

   由于自贸区工业用地占约80%,自贸区原有土地规划是按功能区块划分,分为行政办公用地、商业金融业用地、研发生产用地等11个功能区块。但自贸区挂牌后,各种企业机构蜂拥而来,例如产权交易所、贸易仲裁中心、税务管理机构,以至各方关注的离岸交易中心、跨境金融资产交易平台涌入,对于用地的多方面需求早已呈现。

   由于自贸区刚刚起步,相关的规划还在制定之中,上海督察局负责人士表示,下一步督察局会密切关注、持续跟踪上海自贸区的用地情况,把握上海自贸区设立给土地管理制度创新带来的机遇和挑战,跟进土地监管和服务。

   自贸试验区管委会负责人曾称,需要对自贸试验区土地和存量物业资源进行摸查梳理,并启动存量楼宇的改建、盘活工程,进一步提升现有资源的利用效率,满足进区企业和市场的需要。

   记者亦从另外渠道获悉,上海也确定赋予自贸区管委会在土地管理方面更多的操作权,上海市规划与土地管理局提出,自贸区年内就要在土地管理上拿出成果。如何让工业用地进行流转实现二次开发。希望通过国土部门的审批之后,工业用地可以转性为商业用地,从而弥补目前比较迫切的商业用地需求,如果通过国土部门的审批,需要补缴一定的土地出让金。

   国土系统人士对此表示,上海自贸区目前或对现有的土地进行新的规划,能够反映未来土地用途的规划情况,通过一定的审批之后,符合规划部分的土地性质已经变化,所以工业用地转商业用地或经营性用地也都是有可能的。

   区内工业或大量迁出

   11月5日,自贸区浦东新区外高桥(38.97, 1.84, 4.96%)保税区GG13-03地块正式开始接受竞买,这幅地块是上海自贸区挂牌后,外高桥最大地主上海外高桥集团将要卖出的第一幅土地。

   而10月23日,上海金煜坤实业发展有限公司以2.3亿元竞得中国航空器材集团公司转让的外高桥保税区地块,成为在自贸区内成交的第一个土地项目。经过81轮次紧张报价,这块挂牌金额为1.2亿元地块以91.67%的溢价率成交。

   在自贸区内部,这些土地自然是极缺资源。以外高桥为例,占地10平方公里,占上海自贸区总面积28.78平方公里超过1/3。由于保税区性质,土地多以仓储、物流等工业用地为主,区内办公项目不足,目前主要有汤臣国际贸易大厦、东方国际文化贸易中心、外高桥大厦、东华金融大厦等。而这些大厦建设年代久远。

   德佑地产研究总监陆骑麟告诉记者,上海自贸区设立后,自贸区管委会提出将部分工业用地流转为商业用地,这种流转一旦实施,将引发自贸区土地的转让热潮,而区内原有的工业设施可能会迁徙至其他区域。

   据本报了解,在自贸区内,许多租赁园区内的物业进行生产的企业,目前有很大的外迁需求,因为相当大一批企业收到业主的通知,目前承租的片区的土地要重新做规划,到期就不再续签了。这也就是上海自贸区内新一轮土地规划调整而做出的准备。

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